Pubblicità delle informazioni rilevanti per l’acquisto in vendita forzata e aliud pro alio

Di Aniello Merone -

CASSAZIONE CIVILE – sez. III – n. 21480 del 25 ottobre 2016

 

In tema di vendita forzata, non tutte le circostanze rilevanti ai fini della precisa individuazione delle caratteristiche del bene offerto in vendita, così come l’esistenza di eventuali oneri o diritti di terzi inerenti allo stesso, e in generale le informazioni comunque rilevanti ai fini della determinazione del suo valore, devono essere dettagliatamente esposte nell’ordinanza di vendita e indicate nella relativa pubblicità, purché esse siano comunque ricavabili dall’esame della relazione di stima e del fascicolo processuale, che è onere (e diritto) degli interessati all’acquisto consultare prima di avanzare le offerte.

 

Il CASO – La Corte di Cassazione, con la sentenza in commento, ha respinto il ricorso proposto avverso la pronuncia del Tribunale di Roma, con cui veniva rigettata l’opposizione agli atti esecutivi ex art. 617 c.p.c., proposta dall’aggiudicatario di un immobile pignorato che lamentava l’indebito incameramento della cauzione versata.

Nel caso di specie, l’aggiudicatario non aveva pagato il prezzo dell’immobile entro il termine fissato dal giudice dell’esecuzione, il quale, ex art. 587 c.p.c., ne dichiarava la decadenza, incamerava la cauzione e disponeva un nuovo incanto.

Tuttavia, il ricorrente lamentava la mancata indicazione, tanto nell’ordinanza di vendita quanto nella relativa pubblicità (commerciale e sul web), di una precedente sentenza che condannava il debitore a demolire parte dell’immobile pignorato. Tale circostanza avrebbe determinato, a suo dire, un vizio della vendita, ricorrendo una ipotesi di aliud pro alio o quanto meno pericolo di evizione parziale.

LE QUESTIONI – Il contenuto minimo dell’avviso di vendita è dettagliato analiticamente dal combinato disposto degli artt. 569, 571 e 576 c.p.c. (per la vendita con o senza incanto) ed è ancor oggi ­― a dispetto dei continui interventi di modifica sulla disposizione (l’ultimo con D.L. 3 maggio 2016, n. 59) ― destinato a ricalcare le indicazioni presenti nella relativa ordinanza, con cui il giudice stabilisce le modalità di versamento della cauzione, se la vendita è fatta in uno o più lotti, il prezzo base, l’offerta minima ed il termine entro il quale il prezzo dev’essere depositato, le modalità del deposito e la fissazione dell’udienza per la deliberazione sull’offerta.

Dell’ordine di vendita è dato pubblico avviso, ad opera del cancelliere, contenente l’indicazione degli estremi richiesti per l’individuazione dell’immobile e dei diritti che si intendono sottoporre a esecuzione, del valore dell’immobile determinato a norma dell’articolo 568, del sito Internet sul quale è pubblicata la relativa relazione di stima, oltre alle indicazioni relative al custode e l’avvertimento che maggiori informazioni possono essere fornite dalla cancelleria del tribunale a chiunque vi abbia interesse.

Nella relazione di stima, ai sensi dell’art. 173 bis d.a. c.p.c., l’esperto è tenuto ad indicare l’esistenza di formalità, vincoli o oneri gravanti sul bene che resteranno a carico dell’acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sulla attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il suo carattere storico-artistico (cfr. n.4) e la verifica della regolarità edilizia e urbanistica del bene nonché l’esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso previa acquisizione o aggiornamento del certificato di destinazione urbanistica previsto dalla vigente normativa (cfr. n. 6).

È pertanto evidente come sia in tale relazione che dev’essere offerta l’analisi della situazione urbanistica dell’immobile posto in vendita, inclusa l’eventuale esistenza di una sentenza civile che condanna il debitore alla sua parziale demolizione.

Parimenti a quanto avverrebbe in presenza di abusi edilizi non condonati o altre violazioni della normativa, tali circostanze non andranno a determinare la nullità dell’atto di trasferimento derivante dalla procedura esecutiva immobiliare ma si convertiranno in onerosi adempimenti a carico di chi sostituirà il debitore esecutato nella titolarità del bene. Ne consegue che, di tali circostanze si dovrà tenere conto in sede di stima dell’immobile, decurtandone la valutazione e il prezzo richiesto, in ragione degli oneri e costi di cui sarà investito l’aggiudicatario.

Nel caso di specie, l’ordinanza di vendita formula un espresso richiamo al contenuto della relazione di stima ed in virtù dell’adeguata pubblicità a cui quest’ultima risultava sottoposta ― inserita su appositi siti internet almeno 45 giorni prima del termine di presentazione delle offerte o della data prevista per l’incanto, unitamente all’atto esecutivo ed all’ordinanza che dispone la vendita ― appare corretto ritenere detto richiamo sufficiente e del tutto conforme al descritto quadro normativo.

Sotto altro profilo, è consolidato l’orientamento giurisprudenziale che pur individuando la fattispecie dell’aliud pro alio con formula piuttosto ampia, esclude che essa possa realizzarsi per un mero scarto quantitativo nell’invarianza del bene oggetto di vendita (volontaria o forzata). I caratteri della fattispecie sono soliti ricorrere quando la cosa consegnata è completamente difforme da quella contrattata, appartenendo ad un genere del tutto diverso, oppure si palesa assolutamente priva delle caratteristiche funzionali necessarie a soddisfare i bisogni dell’acquirente, o abbia difetti che la rendano inservibile, ovvero risulti compromessa la destinazione del bene all’uso che abbia costituito elemento determinante per l’offerta di acquisto.

È noto come a prescindere dalle modalità di vendita possa essere molto difficile, in concreto, segnare un confine certo tra la mancanza di qualità essenziali e l’aliud pro alio, figura creata proprio per sottrarre la relativa azione al termine di decadenza previsto nell’ordinaria azione per i vizi. Tuttavia, rispetto alla vendita forzata, la natura di negozio unilaterale dell’offerta di acquisto e l’espressa esclusione, ex art. 2922 cod. civ., tanto della garanzia per vizi quanto della rescissione della vendita per causa di lesione, ha spinto la giurisprudenza ad ammettere, senza significativi affanni, che la vendita di cosa radicalmente diversa possa inficiare la validità dell’atto di trasferimento coattivo pronunciato dal giudice dell’esecuzione.

Piuttosto, in passato si è molto discusso, se tale nullità dell’atto di vendita dovesse essere denunciata all’interno delle maglie e nel rispetto dei termini delle opposizioni endo-esecutive, o non fosse, piuttosto, ammissibile l’esercizio di un’autonoma e ordinaria azione di impugnativa per nullità.

Tra le pronunce che hanno optato per l’ammissibilità di un’azione autonoma o comunque svincolata dai termini di decadenza dell’art. 617 cod. proc. civ., prevalgono quelle secondo cui tale vendita – diversamente da quella volontaria, per cui la giurisprudenza applica l’istituto della risoluzione per inadempimento – si paleserebbe nulla per assenza di un elemento costitutivo, ossia per difetto di consenso all’acquisto del bene concretamente trasferito mentre un orientamento minoritario ma più recente ritiene che si debba pervenire al mero annullamento della vendita.

Più di recente, invece, si è affermata l’idea che l’apertura all’aliud pro alio non possa intaccare i prevalenti profili processuali della vendita forzata, sicché il bilanciamento si raggiunge dando rilevanza al vizio, ma circoscrivendone le modalità di deduzione al solo rimedio dell’opposizione agli atti esecutivi, da proporsi entro 20 giorni dal compimento dell’atto ovvero,  in virtù del  generale principio di esclusione delle decadenze incolpevoli, dalla scoperta del vizio o dalla data in cui questo avrebbe potuto essere scoperto secondo l’ordinaria diligenza. In tal modo si garantisce una più rapida stabilizzazione degli effetti acquisitivi della vendita e si valorizza la qualità di parte del processo esecutivo da riconoscere all’offerente, quantomeno nelle ipotesi in cui si manifesti nella procedura una situazione di contrasto che lo coinvolga.

LA SOLUZIONE – La Corte di Cassazione, ha ritenuto del tutto infondate le doglianze avanzate dal ricorrente.

Innanzitutto, la Suprema Corte osserva come l’intera situazione urbanistica dell’immobile posto in vendita, inclusa l’esistenza di una sentenza civile di condanna alla sua parziale demolizione (una cui copia risulta depositata agli atti del procedimento), fosse stata debitamente esplicitata all’interno della relazione di stima, oggetto quest’ultima di espresso richiamo all’interno dell’ordinanza di vendita.

Ne consegue che, le forme di pubblicità della vendita in concreto adottate risultano più che sufficienti, atteso che non sarebbe necessario richiamare l’esistenza di una sentenza di condanna alla demolizione di parte dell’immobile anche all’interno dell’ordinanza di vendita, dovendosi ritenere a tal uopo sufficiente il richiamo della relazione di stima, che è onere dell’aggiudicatario consultare preliminarmente.

Fermo quanto sopra, ad ogni modo la Cassazione ha anche evidenziato come, nel caso di specie, non fosse possibile ritenere che la vendita avesse ad oggetto un aliud pro alio, trattandosi di ipotesi configurabile esclusivamente quando il bene aggiudicato: (i) appartenga ad un genere del tutto diverso da quello indicato nell’ordinanza di vendita, ovvero (ii) manchi delle qualità necessarie per assolvere la sua naturale funzione economico-sociale, ovvero (iii) risulti compromessa la destinazione del bene all’uso che costituiva elemento determinante per l’offerta di acquisto». Quanto lamentato dal ricorrente, infatti, finirebbe per determinare una differenza meramente quantitativa, giammai qualitativa, tra il bene oggetto del trasferimento e quello descritto nell’ordinanza di vendita.

Allo stesso modo viene escluso il pericolo di evizione parziale, tenuto conto che il ricorrente non ha in alcun modo chiesto una riduzione del prezzo né ha mai allegato, e tanto meno dimostrato, che senza la parte oggetto della condanna alla demolizione egli non avrebbe acquistato l’immobile.

Invero, in tema di aliud pro alio la  sentenza in commento guarda alla più recente giurisprudenza richiamata, escludendo, tuttavia, la configurabilità del vizio non essendo possibile rilevare una radicale o sostanziale diversità della cosa oggetto dell’alienazione rispetto a quella aggiudicata, non essendo venuta meno la capacità di quest’ultima ad assolvere la sua funzione economico-sociale né radicalmente compromessa la destinazione della cosa all’uso che ha costituito, in funzione di quanto rappresentato nell’ordinanza di vendita, elemento determinante per l’offerta dell’aggiudicatario.

La condanna emanata nei confronti del debitore comporterebbe solo la necessità di effettuare dei lavori, ovvero procedere ad una parziale demolizione e richiedere una concessione in sanatoria, senza che essa possa in concreto incidere sull’entità o destinazione d’uso del bene.

In tale prospettiva va letto anche il richiamo della Corte che, nell’escludere il denunciato pericolo di evizione parziale, censura la mancata richiesta di riduzione del prezzo di vendita da parte dell’aggiudicatario. In tal modo sembra suggerire che, esclusa la possibilità di avvalersi della risoluzione del contratto, la strada correttamente percorribile per l’aggiudicatario era quella di avvalersi del rimedio residuale della reductio, lamentando non l’inadeguata pubblicità degli esiti della stima o l’alterità del bene oggetto dell’acquisto, bensì il fatto che il valore indicato nella relazione non aveva tenuto in debito conto dell’incidenza della prevista demolizione e degli oneri ad essa connessa.

Riferimenti giurisprudenziali e bibliografici.

Sulle modalità d’impugnazione della vendita per aliud pro alio, nella giurisprudenza di legittimità si veda Cass. 12 lug. 2016, n. 14165; Cass. 2 apr. 2014, n. 7708; Cass., 7 feb. 2014, n. 2858; Cass., 19 dic. 2013, n. 28419; Cass., 14 ott. 2010, n. 21249; Cass., 25 feb. 2005, n. 4085. In dottrina: F. Cossignani, “Aliud pro alio” e opposizione agli atti esecutivi, in La Nuova giurisprudenza civile commentata, 2014, fasc. 10, pt. 1, p. 884; A.C. Marrollo, La vendita di aliud pro alio e la tutela dell’aggiudicatario, in Fallimento, 2005, p. 1384 ss.; A. Barletta, La stabilità della vendita forzata, Jovene, 2002, p. 149; D. Petitto, Difetto di qualità essenziali e aliud pro alio nella vendita forzata, in Riv. dir. proc., 1996, p. 760; G. Chiné, Sull’aliud pro alio nella vendita forzata, in Giur. it., 1992, I, 1, p. 1792; R. Oriani, L’opposizione agli atti esecutivi, Napoli, 1987; L. Malagù, Sulla cauzione nelle offerte dopo l’incanto, in Riv. trim. dir. proc. civ., 1986, 701.